Zastavna pravica je pravica zastavnega upnika, da se v primeru neplačila zavarovane terjatve ob njeni zapadlosti poplača skupaj z obrestmi in stroški iz vrednosti zastavljenega predmeta pred vsemi drugimi upniki zastavitelja.
Z besedno zvezo zastavna pravica ponavadi mislimo ročno zastavo na premičninah, zastavna pravica na nepremičnini pa je imenovana hipoteka.
Predmet zastavne pravice je lahko vsaka stvar ali premoženjska pravica, ki je v pravnem prometu.
Zastavna pravica nastane na podlagi zakona, sodne odločbe ali pravnega posla. Najpogostejši način nastanka zastavne pravice so pravni posli, ki morajo biti sestavljeni iz zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla. Zavezovalni pravni posel je pogodba, s katero se upnik in dolžnik dogovorita za ustanovitev zastavne pravice na določenem predmetu za zavarovanje točno določene terjatve.
Vendar pa s sklenitvijo pogodbe zastavna pravica še ne obstaja. Za njen nastanek je potreben še razpolagalni posel. Oblika razpolagalnega posla je odvisna od predmeta zavarovanja. V primeru zastavne pravice na nepremičnini je razpolagalni pravni posel vpis v Zemljiško knjigo, pri zastavitvi premičnine pa izročitev posesti. V primeru neposestne zastavne pravice pa sta možna 2 razpolagalna pravna posla in sicer: neposredno izvršljiv notarski zapis ali vpis v register neposestnih zastavnih pravic.
Šele z razpolagalnim pravnim poslom je zastavna pravica dejansko ustanovljena. Ker je na določenem predmetu možna večkratna zastavna pravica, je čimprejšnja izvedba razpolagalnega posla izredno pomembna. Vrstni red se določa glede na trenutek pridobitve zastavne pravice (torej po času izvršitve razpolagalnega posla) in ne po času zastavne pogodbe.
Zastavna pravica je odvisna od obstoja zavarovane terjatve in preneha, ko preneha zavarovana terjatev.
Hipoteka
Hipoteka je najpomembnejša oblika zastavne pravice. Med trajanjem hipoteke ostane zastavljena nepremičnina v neposredni posesti zastavitelja, zato je vpis hipoteke v Zemljiško knjigo izrednega pomena. Prav tako pa je pomembno, da je posel izveden s pomočjo pravnih strokovnjakov, saj so napake lahko precej drage.
Pravni temelj nastanka hipoteke je pogodba, ki je lahko sklenjena kot pisna pogodba ali kot neposredno izvršljiv notarski zapis = notarska hipoteka. Razpolagalni posel je enak za oba zavezovalna posla in sicer vpis v zemljiško knjigo.
Pomembno je vedeti, da je hipoteka je določena kot vseobsežna pravica, ki sega na celotno nepremičnino skupaj s sestavinami, pritiklinami in plodovi. Namenjena je zavarovanju terjatve vse do njenega dokončnega poplačila. To pomeni, da v primeru, če je terjatev plačana delno, se hipoteka ne zmanjša, prav tako pa se prenese na vse njene dele, če se nepremičnina razdeli.
Za poplačilo terjatve iz hipoteke obstajata 2 poti in sicer je pot odvisna od oblike zastavne pogodbe. V primeri klasične hipoteke – pisne pogodbe, mora hipotekarni upnik svojo pravico uveljavljati s hipotekarno tožbo in šele nato se lahko poplača iz vrednosti zastavljene nepremičnine. Bolj preprost pa je postopek pri notarski hipoteki – neposredno izvršljiv notarski zapis. V tem obstoja terjatve ni treba izkazati s hipotekarno tožbo, ampak lahko hipotekarni upnik predlaga takojšnjo izvršbo z namenom poplačila zavarovane terjatve brez ugotavljanja njenega obstoja ali pa predlaga notarsko prodajo.
V praksi pa se pogosto pojavljajo tudi skupna hipoteka, maksimalna hipoteka in nadhipoteka
Skupna hipoteka pomeni, da se za zavarovanje ene terjatve zastavi več nepremičnin, ki skupaj zagotavljajo premoženje za poplačilo zavarovane terjatve. Hipotekarni upnik se lahko prosto odloči katero (ali vse) nepremičnine bo uporabil za poplačilo.
Posebnost maksimalne hipoteke pa je, da se določi najvišji znesek, do katerega jamči nepremičnina. Uporablja se pri zavarovanju bodočih in pogojnih terjatev, ki izvirajo iz posameznega razmerja. Kljub temu, da je terjatev ob dogovoru maksimalne hipoteke še bodoča ali pogojna, pa mora biti vsaj določljiva.
Nadhipoteka pa je zastavna pravica na terjatvi zavarovani s hipoteko. Ustanovi se lahko brez soglasja zastavitelja in sicer tako, da zastavni upnik svojo terjatev uporabi kot sredstvo za zavarovanje svojega dolga.
Prenehanje hipoteke
Hipoteka preneha z izbrisom iz zemljiške knjige. Če izbris zahteva zastavni dolžnik, potrebuje izbrisno dovoljenje oz. izbrisno pobotnico, ki jo izda zastavni upnik. Hipoteka pa preneha tudi s potekom časa, če hipotekarni upnik v 10 letih od dneva dospelosti zavarovane terjatve ne uveljavlja pravice do prednostnega poplačila.
Zaradi prepogostih napak in dragih posledic, svetujemo, da se pred sklenitvijo zastavne pogodbe posvetujete z našimi strokovnjaki.